«Проблемы дольщиков и застройщиков в сфере долевого строительства на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области»

 

Содержание статьи:

  • Схема привлечения денег для строительства
  • 214-ФЗ защищает права «дольщиков»?
  • Срок строительства нарушен?
  • Как взыскать неустойку с застройщика?
  • Реестре обманутых дольщиков

Добрый день, дорогие радиослушатели, сегодня у нас в гостях Руководитель юридического департамента Группы компаний «Юником» Кошелева Елена Сергеевна с которой мы будем обсуждать тему, которая касается практически каждого – как купить квартиру в новостройке и не стать обманутым дольщиком, какие проблемы возникают у участников долевого строительства, почему застройщики нарушают сроки строительства? Эти и другие вопросы слушайте в нашем эфире.

Итак, Елена Сергеевна (Е.С.), пользуется ли спросом такая схема привлечения денег для строительства, как долевое участие в строительстве, или просто «ДДУ», «долевка»? Е.С.  Сначала хотелось бы поприветствовать наших радиослушателей, очень приятно, что пригласили мена на эфир в качестве эксперта. Отвечая на Ваш вопрос, скажу – «долевка» пользуется и будет пользоваться спросом! Ведь это одна из немногих возможностей приобрести долгожданную квартиру в новостройке по цене ниже готового жилья. Порой существенно ниже. Однако, низкая стартовая цена еще не означает того, что в итоге покупателю будет эта покупка выгодна, но это тема отдельного разговора! Сейчас практически все новостройки строятся с привлечением средств граждан, пусть и не всегда это называется договор долевого участия – бывает и через жилищно-строительные кооперативы, через договоры инвестирования и иные схемы. 

Говорят, что 214-ФЗ защищает права «дольщиков», а на случай нарушений предусмотрены действенные механизмы. Так ли они действенны на самом деле?

Е.С. Да, действительно, нормы 214-ФЗ декларируют защиту прав участников долевого строительства – страхование ответственности Застройщиков, увеличенный размер уставного капитала компании, наличие в собственности или на праве аренды земельного участка, ответственность за нарушение сроков строительства и так далее. Однако на практике данные механизмы не всегда дают ожидаемые результаты.  

Неустойку за нарушение сроков строительства реально получить лишь с действующих «живых» застройщиков, которые строят жилье и сдают его с нарушением срока, страхование ответственности не работает, так как при остановке строительства оказывается, что страховой компании не чем платить, земельный участок, который находится в собственности нельзя продать, так как он находится в залоге у участников долевого строительства.

Таким образом, несмотря на видимую защищенность прав участников долевого строительства, на практике все выглядит не так уж и радужно – если Ваш застройщик остановил строительство – вряд ли 214-ФЗ встанет на Вашу защиту!

То есть, может случиться так, что заплатив деньги Застройщику, вы не получите свою квартиру?!

Е.С. О том, есть ли такая вероятность лучше спросить дольщиков ГК Город, СУ-155, Росстрой, СпецКапСтрой и так далее. Здесь вопрос нужно ставить по другому – велики ли шансы остаться без квартиры после того, как внес деньги застройщику?

И такие шансы достаточно велики! Примеров очень и очень не мало:

– одни застройщики строят и достраивают (пусть и не всегда в срок), например Полис-Групп, Дальпитерстрой, Карелия Девелопмент. Дома они сдают, но задержки сроков строительства имеются, это подтверждает судебная практика. Плюс в том, что пусть и с нарушением сроков, но объекты этими застройщиками сдаются, дольщики уже получают свои квартиры.

 

- есть застройщики, у которых строительство остановилось совсем – ГК Город, Росстрой, СпецКапСтрой, ЖСК Муринское-1, ЖСК Парнас, Константа Девелопмент и другие. Какова судьба людей, которые приобрели у этих застройщиков квартиры – не известно, будут ли достроены эти объекты – не ясно.

Ведь не всегда бывает все плохо, если застройщик строит многоквартирный дом, но медленно, срок строительства нарушен? Что делать? Как защитить свои права?

В данном случае, участник долевого строительства имеет безусловное право на получение неустойки за нарушение сроков строительства, предусмотренной статьей 6 214-ФЗ. Размер неустойки установлен – 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ за день просрочки. На сегодняшний день ставка рефинансирования ЦБ РФ приравнена к ключевой ставке и равняется 9,25 %. Взыскать неустойку удается, как правило, через суд! В добровольном порядке Застройщики неустойку практически не выплачивают!

 

ФЗ 214

Кроме того, участник долевого строительства получает право на вступление в так называемый «реестр обманутых дольщиков». Учет граждан, чьи права нарушены, ведется Комитетом по строительству города Санкт-Петербурга.

Главный залог успеха в борьбе с застройщиком, нарушающим сроки строительства – общественный резонанс! Чем большее внимание Вы к себе привлечете – СМИ, коллективные обращения во все возможные инстанции, проведение массовых мероприятий и так далее.

Если сидеть и молчать – проблема с недобросовестным застройщиком сама по себе не разрешится!

Вы упомянули неустойку за нарушение сроков строительства! Что нужно сделать дольщику, чтобы взыскать такую неустойку с застройщика в суде?  

Стратегия взыскания неустойки на первый взгляд проста – направил претензию, составил иск, который нашел в интернете, сходил на 2-3 заседания, получил неустойку, но … судья снизила неустойку в 5-6 раз на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизила подлежащий взысканию штраф за нарушение прав потребителя и, в итоге, Вы получили существенно меньшую сумму, чем ту, на которую могли бы рассчитывать.

Так в чем же дело, спросите Вы, ведь я все делал правильно? Но у каждого хорошего юриста есть своя методика, как добиться максимального результата по судебному делу, за это он и получает свой гонорар! Если дольщик все же решил взыскать неустойку самостоятельно, нужно придерживаться следующего алгоритма:

  1. Направить претензию с требованием выплатить неустойку в адрес застройщика,
  2. Подождать истечения срока на рассмотрение претензии (как правило, установлен договором, если нет – 20-30 дней с момента направления претензии),
  3. Составить исковое заявление,
  4. Подать в уполномоченный суд (по месту нахождения ответчика, либо по месту Вашего жительства),
  5. Обосновать невозможность снижения неустойки,
  6. Получить судебное решение.

Все просто, но результат такой самостоятельной работы прогнозировать сложно!

Ранее Вы говорили о так называемом «реестре обманутых дольщиков»! Расскажите о нем более подробно!

Официально он называется «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены», ведется он Комитетом по строительству Правительства Санкт-Петербурга. Вступить в него может каждый дольщик, чьи права нарушены, при соблюдении определенных базовых требований:

- Просрочка в передачи квартиры более 9 месяцев;

- Девелоперу отказали в выдаче (продлении) документов, разрешающих строительство;

- Объект возводится с нарушениями регламентов или проектной документации;

- Застройщик потерял право на участок или закончилось лицензия на строительство;

- Дольщиков, признанных пострадавшими в рамках возбужденного дела по факту нарушения прав дольщиков;

- Двойная продажа квартиры (должна быть установлена судом);

- Банкротство строительной организации.

Более подробную информацию можно получить на сайте комитета по строительству, я же хотел бы остановиться на том, а нужно ли туда вступать и что это дает?

 

Строго говоря, каких то очевидных плюсов Вы не увидите, от того, что Вы вступили в реестр, Ваш дом не начнет быстрее строиться, а застройщик не осознает свою вину и возьмется за ум, нет – вступив в реестр, Вы приобретаете возможности, которые сможете использовать в будущем.

Итак, я бы разделила преимущества «реестра обманутых дольщиков» на следующие виды:

«статистические» - чем больше дольщиков одного застройщика состоят в реестре, тем большее внимание властей, СМИ, общественных организаций Вы привлекаете к решению своей проблемы. Эта информация находится в общем доступе и ей периодически пользуются представители вышеупомянутых структур. Кроме того, Вы поможете избежать ошибки другим людям, которые планируют приобрести квартиру у недобросовестного застройщика.

 

«правовой» - при взыскании в суде неустойки, процентов за пользования денежными средствами с Застройщика за нарушение сроков строительства, при прочих равных условиях, суд более лояльно относится к тем Истцам, которые имеют статус «обманутый дольщик», вступили в реестр и, следовательно, занимают более активную гражданскую позицию.

С учетом вышесказанного, своим клиентам, я советую смело вступать в реестр обманутых дольщиков, так как плюсов от этого гораздо больше чем минусов.

Елена Сергеевна, спасибо за обстоятельную беседу! Что напоследок скажете нашим радиослушателям?

Хотела бы сказать, что к выбору застройщика нужно подходить очень и очень внимательно! Вам предстоит сотрудничать с ним не один год, и чтобы это сотрудничество было приятным – нужен очень тщательный отбор! Если Вы не владеете информацией на рынке новостроек – доверьте выбор профессионалам, пусть компетентный юрист проверить Вашего застройщика и выдаст заключение о возможности приобретения у него квартиры. Это позволит избежать множество проблем!

Удачи в делах, уважаемые слушатели и не попадайтесь в лапы мошенников!